martes, 16 de junio de 2009

Entrevista para elimparcial.es (publicada en parte el 6 jun 09)

¿Cuando creen que se absorverá el excedente de vivienda?

Es difícil aventurar tal situación, porque, entre otras cosas, la misma palabra "excedente" es equivalente a "sobrante", lo que puede llevarnos a pensar que hay viviendas que no tienen cabida en el mercado, no sólo en las circunstancias actuales, sino en las futuras, ya que fueron construidas sin criterio alguno de situación, tipología, dimensiones, servicios adyacentes, etc...
Eran simples instrumentos de especulación, y, mucho me temo, que algunas no las absorberá el mercado nunca.

¿Por qué no se compra en las subastas de viviendas embargadas?

La vivienda sale a subasta por el precio marcado en la tasación previa a la hipoteca, la cual, en la mayoría de los casos, era muy superior a su valor de mercado del momento y del futuro próximo. No se compran porque el valor de salida es alto, así cómo el valor de la deuda impagada, por lo que la entidad financiera (que puja en la subasta por el valor de la deuda impagada más intereses y costas hasta ese momento) se la tiene que adjudicar.

¿Por qué los bancos ejercen como inmobiliarias?

Porque tienen muchos inmuebles en propiedad, fruto de los impagos hipotecarios. Más que cómo inmobiliarias actúan cómo promotoras ó cómo particulares con mucho stock, porque los Agentes de la propiedad Inmobiliaria estamos llegando a acuerdos con muchas entidades para comercializar sus inmuebles.

¿Es cierto que los bancos han dejado de conceder hipotecas para que en vez de comprar a inmobiliarias se les compre a ellos?

En mi opinión, no es exactamente así. Ahora mismo, el dinero en efectivo es un bien escaso, y las entidades financieras prefieren, mirando por sus intereses, destinar el dinero del que disponen para financiar a los compradores de sus inmuebles en stock, antes que a los compradores de otros inmuebles.

¿Cómo nos sale más barato comprar una vivienda, banco, inmobiliaria, subasta?

Buscando mucho, y negociando bien el precio (que ahora es el momento para ello), el origen de la vivienda es indiferente. Si se me permite arrimar el ascua a mi sardina, contar con el asesoramiento de un API nos puede ayudar en esa búsqueda y negociación.

¿Cuantas viviendas embargadas hay en España actualmente?

Es difícil poder disponer de datos exactos. Tengamos en cuenta que, además de las viviendas cuyas hipotecas estén ya en situación de ejecución judicial, hay otras viviendas que pueden ser objeto de embargo por deudas entre particulares, o entre empresas.

¿Cuantos pisos tienen los bancos como propiedad?

El número varía según las fuentes. Hay quien habla de 350.000 y otros hablan de más de 700.000. Es difícil saberlo a ciencia cierta.

¿Cuanto se han incrementado las subastas desde que estalló la burbuja inmobiliaria y comenzó la crisis?

Todas las fuentes que yo conozco hablan de un 15 a un 20 % anual de incremento, entre 2.007 y la actualidad.

¿Quién tiene la culpa de todo esto?

Las entidades financieras prestaron dinero con demasiada alegría, y sin mirar mucho la solvencia del prestatario. Para ello, las Sociedades de Tasación valoraron, en la mayoría de los casos, las viviendas en precios muy superiores a los que se estaban comprando (que ya de por sí eran altos). Los compradores (y prestatarios, en definitiva), animados por unos tipos de interés bajos y una buena situación económica y de empleo, asumieron una obligación de pago, muy dilatada en el tiempo, sin prever que podría haber ó una subida de tipos ó un deterioro de su situación económica (ó ambas cosas a la vez). La desprofesionalización de la intermediación inmobiliaria (Decreto 4/2000 y Ley 10/2003) favoreció el brote de "asesores inmobiliarios" sin preparación (y a veces sin escrúpulos) que no advertían a los ciudadanos de estas posibles contingencias. Ha sido un cúmulo de circunstancias que ha desembocado en la situación actual.