martes, 16 de junio de 2009

Entrevista para elimparcial.es (publicada en parte el 6 jun 09)

¿Cuando creen que se absorverá el excedente de vivienda?

Es difícil aventurar tal situación, porque, entre otras cosas, la misma palabra "excedente" es equivalente a "sobrante", lo que puede llevarnos a pensar que hay viviendas que no tienen cabida en el mercado, no sólo en las circunstancias actuales, sino en las futuras, ya que fueron construidas sin criterio alguno de situación, tipología, dimensiones, servicios adyacentes, etc...
Eran simples instrumentos de especulación, y, mucho me temo, que algunas no las absorberá el mercado nunca.

¿Por qué no se compra en las subastas de viviendas embargadas?

La vivienda sale a subasta por el precio marcado en la tasación previa a la hipoteca, la cual, en la mayoría de los casos, era muy superior a su valor de mercado del momento y del futuro próximo. No se compran porque el valor de salida es alto, así cómo el valor de la deuda impagada, por lo que la entidad financiera (que puja en la subasta por el valor de la deuda impagada más intereses y costas hasta ese momento) se la tiene que adjudicar.

¿Por qué los bancos ejercen como inmobiliarias?

Porque tienen muchos inmuebles en propiedad, fruto de los impagos hipotecarios. Más que cómo inmobiliarias actúan cómo promotoras ó cómo particulares con mucho stock, porque los Agentes de la propiedad Inmobiliaria estamos llegando a acuerdos con muchas entidades para comercializar sus inmuebles.

¿Es cierto que los bancos han dejado de conceder hipotecas para que en vez de comprar a inmobiliarias se les compre a ellos?

En mi opinión, no es exactamente así. Ahora mismo, el dinero en efectivo es un bien escaso, y las entidades financieras prefieren, mirando por sus intereses, destinar el dinero del que disponen para financiar a los compradores de sus inmuebles en stock, antes que a los compradores de otros inmuebles.

¿Cómo nos sale más barato comprar una vivienda, banco, inmobiliaria, subasta?

Buscando mucho, y negociando bien el precio (que ahora es el momento para ello), el origen de la vivienda es indiferente. Si se me permite arrimar el ascua a mi sardina, contar con el asesoramiento de un API nos puede ayudar en esa búsqueda y negociación.

¿Cuantas viviendas embargadas hay en España actualmente?

Es difícil poder disponer de datos exactos. Tengamos en cuenta que, además de las viviendas cuyas hipotecas estén ya en situación de ejecución judicial, hay otras viviendas que pueden ser objeto de embargo por deudas entre particulares, o entre empresas.

¿Cuantos pisos tienen los bancos como propiedad?

El número varía según las fuentes. Hay quien habla de 350.000 y otros hablan de más de 700.000. Es difícil saberlo a ciencia cierta.

¿Cuanto se han incrementado las subastas desde que estalló la burbuja inmobiliaria y comenzó la crisis?

Todas las fuentes que yo conozco hablan de un 15 a un 20 % anual de incremento, entre 2.007 y la actualidad.

¿Quién tiene la culpa de todo esto?

Las entidades financieras prestaron dinero con demasiada alegría, y sin mirar mucho la solvencia del prestatario. Para ello, las Sociedades de Tasación valoraron, en la mayoría de los casos, las viviendas en precios muy superiores a los que se estaban comprando (que ya de por sí eran altos). Los compradores (y prestatarios, en definitiva), animados por unos tipos de interés bajos y una buena situación económica y de empleo, asumieron una obligación de pago, muy dilatada en el tiempo, sin prever que podría haber ó una subida de tipos ó un deterioro de su situación económica (ó ambas cosas a la vez). La desprofesionalización de la intermediación inmobiliaria (Decreto 4/2000 y Ley 10/2003) favoreció el brote de "asesores inmobiliarios" sin preparación (y a veces sin escrúpulos) que no advertían a los ciudadanos de estas posibles contingencias. Ha sido un cúmulo de circunstancias que ha desembocado en la situación actual.

viernes, 29 de mayo de 2009

Entrevista su vivienda.es (publicada en parte el 29 mayo 09)

¿Me conviene alquilar...

- ... porque alquilar es más barato que comprar y se resiente menos la economía doméstica?

En principio, alquilar no es ni más barato ni más caro que comprar. Si no tienes ahorro previo, una compraventa de 300.000 euros (impuestos y gastos incluidos, lo que hace unos 270.000 euros de valor de inmueble) financiada al 3,5 % durante 25 años y suponiendo que no varíe el tipo de interés, te da una cuota mensual de 1.501,87 euros. Al final del período has pagado 150.570 euros de intereses (el resto de la cuota es capital), lo que equivale a un alquiler mensual (al igual que los intereses, dinero sin retorno) de 500 euros aproximadamente, que es la renta de mercado de un inmueble de esas características. Este axioma se puede romper, a favor del alquiler, por una subida de los tipos de interés, ó a favor de la compra por una tasa alta de inflación, que dispararía la renta mensual. Entiendo que la decisión estriba en si dispones mensualmente del dinero necesario (unos 1.000 euros) para completar la cuota de la hipoteca ó no. Por otra parte, esta es tu capacidad de ahorro si vives de alquiler.

- ... porque es fiscalmente favorable?

Hasta ahora no ha sido así. En estos momentos, la tendencia y los planes del Gobierno son equiparar la fiscalidad de la compra y del alquiler de vivienda.

- ... porque cada vez hay más casas en alquiler y eso permite negociar el precio con el propietario y 'arrancarle' unas condiciones ventajosas?

Ahora mismo es así, pero no olvidemos que también es un buen momento para negociar con los propietarios que quieren vender. Pensando un poco a medio plazo, los contratos de alquiler duran cinco ó, como mucho, ocho años, y no es posible en estos momentos aventurar las condiciones en que tendrás que renovarlo. Sin embargo, si compras ahora mismo una vivienda a un buen precio, el ahorro es para toda la vida.

- ... porque es una decisión prudente en este momento en el que no sabemos si el precio de las casas bajará aún más?

Yo respondería a esta pregunta diciendo que alquilar es una decisión prudente mientras negocio el precio de la vivienda que me satisface.

- ... porque permite la movilidad geográfica y laboral?

Evidentemente. Comprar una vivienda equivale a "echar raíces", y limita, en muchísimos casos, la progresión laboral de las personas. El alquiler te permite muchas más libertad en ese sentido.

- ... porque... (cualquier otro tema, otra sugerencia, otro análisis... será bienvenido)

Alquilar siempre es una decisión lógica cuando no has encontrado el inmueble que prácticamente (es muy difícil que sea totalmente) se ajusta a tus pretensiones, cuando no conoces bien el mercado del lugar donde resides, ó cuando tus circunstancias personales te van a impulsar a un cambio frecuente de domicilio.

- ¿Crees que la bajada del Euribor irá en contra de la popularización del alquiler?

Si el crédito volviera a fluir, por supuesto. En el ejemplo que he puesto al principio, medio punto de bajada de tipo de interés equivale a pagar (al final de la vida del préstamo) unos 23.000 euros menos en concepto de intereses, lo que hace más interesante la compra.

martes, 21 de abril de 2009

Entrevista para la revista checa Czech Business Weekly

¿Cual es la situacion del sector immobiliario en España actualmente?

La situacion actual es la propia de un mercado paralizado por la falta de financión bancaria. Las transacciones se han reducido notablemente, habiendo cobrado un gran peso el mercado del alquiler.

¿Hay datos de cuantas construcciones se han paralizado? ¿Y de cuantas estan acabadas pero sin vender?

Segun datos del G-14 (patronal de las grandes inmobiliarias en España) no se han iniciado viviendas en España ni en diciembre ni en enero de 2.009. Y el stock de viviendas sin vender, según la mayoría de lasfuentes, se acerca al millón de unidades.

¿Que se ha hecho mal en España respecto al sector de la construccion?

Fundamentalmente, la banca ha financiado en exceso a los compradores de suelo y viviendas, pensando que eran bienes que nunca bajarían de valor, y que esos préstamos no serían jamás impagados. En el momento en que la situación economica se ha deteriorado y se empiezan a impagar esos préstamos, ha bajado el valor de los subyacentes y, actualmente, la mayoría de los inmuebles soportan una carga hipotecaria superior a su valor.


¿Como fue su crecimiento (2003 – 2007) y sus principales consecuencias a nivel economico?

El crecimiento fue desmesurado, y basado únicamente en "el ladrillo". Una vez que este sector ha decaído, no ha habido alternativas para colocar el exceso de mano de obra que ha perdido su trabajo.

¿Cuales estan siendo las consecuencias del derrumbe y como puede moderarse la caida de los precios de la vivienda? ¿Es una consecuencia logica despues de la burbuja?

Las consecuencias del derrumbe ha sido el aumento espectacular del desempleo. La caída de precios sólo podría moderarse si el Gobierno apostara decididamente por conceder facilidades excepcionales a todos los compradores potenciales actuales de inmuebles, y favoreciera la circulación del dinero, via préstamos bancarios. La caída de precios es una consecuencia totlamente lógica del período anterior. (aquí quiero puntualizar que no es que yo desee que se modere la caída del precio de la vivienda, sólo contesto a lo que me preguntan)

¿Disponen de datos sobre embargos e impagos? ¿Cuanta gente calculan que no puede continuar pagando su hipoteca?

Recientemente se han publicado estadísticas que hablan de que han aumentado en un 200 % las ejecuiones judicales de hipotecas impagadas. Y si la situación económica no mejora, este número seguirá creciendo

¿Cuales son las previsiones para el futuro del sector immobiliario a corto y medio plazo?

No se puede ser muy optimista en el corto plazo, y quizá algo en el medio, debido a la bajada de los precios y de los tipos de interés. Auguramos un mayor peso del parque de viviendas en alquiler frente a las viviendas en propiedad, y una stabilidad en los precios actuales (que recordemos han caido un 30-40 % desde 2007) hasta que el stock sin vender y los activos propiedad de la banca, se coloquen en el mercado.


¿Que opciones hay para la gran cantidad de parados que proceden del sector de la construccion?

Ahora mismo, sólo el sector turístico puede absorver parte de esa mano de obra. A medio plazo, el sector de las energías renovables, que está empezando a tomar pujanza en este país, podría ser también una salida para esa mano de obra.

miércoles, 18 de marzo de 2009

Entrevista su vivienda.es (parte se publicó el 13 de marzo de 2.009)

- ¿Está de acuerdo en que las tasaciones de inmuebles de segunda mano se realiza ahora a la baja con respecto a años anteriores?

Estoy completamente de acuerdo.

- Si es así, ¿por qué cree que se produce esto? ¿Estaban mal tasadas antes, se tasaban expectativas de venta...?

Esto se produce por dos circunstancias : una, la exigencia de la entidad bancaria prestataria a la tasadora de que ajuste el precio lo más posible para así justificarle al cliente porqué no le va a conceder tanto dinero como le pide y dos, porque ya no se valora la posibilidad de que en caso de ejecución hipotecaria, la cual, por muy mal que pague el cliente no se va a producir antes de un año y medio desde la concesión del préstamo, la vivienda vaya a haber aumentado de precio.


- ¿Cree que estas tasaciones a la baja de casas usadas repercuten de alguna manera en el mercado de viviendas nuevas?

Claro, el vendedor de vivienda usada no obtiene el precio que quería, y no tiene el dinero suficiente para cambiar de vivienda a una nueva.


- Si es así, ¿cómo podría romperse este 'círculo vicioso'?

No se me ocurre otra cosa que ajustando a la baja el precio de venta de la vivienda nueva.

- ¿Cuál es el precio real de un inmueble, cómo habría que tasarlo?

La ortodoxia dice que el precio real es aquel en el que se ponen de acuerdo un comprador y vendedor que actúan completamente informados, sin motivaciones ocultas, en igualdad de oportunidades y libres de cualquier presión ó prejuicio. Pero la vida real nos enseña que el precio real es aquel que un comprador está dispuesto a pagar por un determinado bien y en un determinado momento, y en este precio influyen toda clase de factores externos, cómo en este caso es la situación económica general y las perspectivas que tienen los demandantes de potenciales bajadas de precios.
Por lo tanto, una tasación debe hacerla una persona que interviene en el mercado diariamente y que conoce a la perfección todos y cada uno de los factores que en cada momento motivan la decisión de compra ó venta de un inmueble, es decir, un API.

- ¿Ha habido irresponsabilidad en los tasadores, connivencia con quienes pretendían hacer crecer la 'burbuja inmobiliaria'?

Yo no hablaría de irresponsabilidad ó connivencia, que son acusaciones graves. Simplemente, se dejaron llevar por un sentimiento de mercado, y por la creencia de que el precio de la vivienda no podía bajar. Digamos que se relajaron los criterios y no se actuó con prudencia. Cómo dato anecdótico, comento que los agentes de la propiedad inmobiliaria teníamos bastantes careos en los Juzgados con miembros de sociedades de tasación porque nuestras valoraciones eran siempre más prudentes, y a los abogados de las entidades bancarias había veces que no le interesaba eso. También es verdad que los jueces suelen aceptar nuestras valoraciones en la inmensa mayoría de los casos.

miércoles, 11 de febrero de 2009

Sobre las ayudas a la banca y promotoras

No me resulta raro el comprobar que la mayoría de los titulares referidos a la rueda de prensa de ayer 10 de febrero, han tergiversado la propuesta de que la Administración ayude a la banca ó a los promotores que, haciendo un esfuerzo (el cual debe de demostrarse meridianamente que les ocasiona un quebranto económico), ayuden a que el precio de una vivienda pueda verse rebajado.
Y es que no se solicita "que se subvencionen hipotecas", cómo he leido en algunos medios; simplemente, lo que expuse ayer por la mañana fueron una serie de ideas (a modo de pinceladas) que, debidamente ordenadas y consesuadas entre los agentes del sector, Administración incluida, y con la firme decisión de todos de poner algo de nuestra parte, podrían ayudar a que el acceso a la vivienda fuera algo más fácil para el común de los ciudadanos.
Ayudar no significa sólo dar dinero (aunque reconozco que es la mejor de las ayudas posibles). Puede ser preferencia a la hora de la venta de activos al fondo creado por el Estado (si hablamos de banca), puntuación extra en cualquier concurso estatal ó autonómico (si hablamos de promotoras), ó mil formas más de premiar al que se sacrifica en aras de un bien común.
Y siempre, cómo recalqué muchísimas veces, que los compradores de esos activos renuncien, de forma clara y definitiva, a especular con ellos.
Una última observación : ningún medio se ha hecho eco de que nosotros también proponiamos ayudar, reduciendo nuestros honorarios por la intervención en este tipo de operaciones.
Por lo demás, chapó para Europa Press, que ha hecho un estupendo resumen de la jornada.

martes, 27 de enero de 2009

Entrevista su vivienda.es 21 dic 08 (no llegó a publicarse)

Estamos preparando un reportaje especial sobre perspectivas para el sector inmobiliario en 2009. Hemos pensado que, al hablar de mercado de segunda mano, no debería faltar el punto de vista de los Api.
Lo que te pido es un pequeño análisis de cómo ves las cosas para el año que viene: qué creéis que pasará en el mercado de casas usadas y qué debería pasar. En ese mismo sentido, qué se debería hacer para que se cumpliera con esos objetivos que ves necesarios para 2009.

Todos los indicios apuntan a que durante el año 2.009 el mercado de viviendas de segunda mano va a seguir la misma tónica que el presente año, es decir, con el pulso bajo.
La única razón que podría invitar a cierto optimismo es que los precios de salida se han reducido considerablemente, y la práctica totalidad de los vendedores se encuentra dispuesto a escuchar la oferta de quien muestre interés por su propiedad.
Pero si continúa cortado de raiz el grifo de la financiación bancaria, será bastante dificil cerrar operaciones, porque los compradores con "cash" seguirán, al menos en los primeros meses del año, a la expectativa; ya que, de proseguir la situación de esta manera, seguramente les será más fácil encontrar buenas ofertas.
¿Que debería pasar? : que el mercado de segunda mano, al menos, se estabilizara y mantuviera una actividad normal, entendiendo por normal que los compradores solventes puedan acceder a las viviendas en precio, ya que esta circunstancia influiria positivamente en la venta de vivienda nueva y, por consiguiente, se podría empezar a romper la sangría de pérdida de empleo del sector, aunque, cómo es lógico, nadie debe desear que esta recuperación de la actividad se traduzca en un aumento de precios de los inmuebles, ya que parece claro que los compradores han aprendido la lección y saben que los valores de las viviendas no pueden subir exponencial y eternamente, y que, por lo tanto, si quieren que su inversión sea segura, deben adquirirla a un precio razonable.
Esto se podría conseguir, principalmente, con la vuelta del crédito hipotecario. Con más requisitos en cuanto a solvencia y, con menos porcentaje de financiación del inmueble, si asi lo desea la banca, pero que hagan llegar al público el dinero que todos los españoles (porque el dinero del Estado es de todos) le estamos inyectando en sus arcas, y que no están usando más que en beneficio propio.
Y, cómo es lógico, ayudarían también a recuperar el pulso del mercado, medidas de tipo fiscal : Ayudarían a la decisión de compra medidas cómo la extensión de la deducción por compra de vivienda habitual al resto de inmuebles, aunque sea por un tiempo limitado, y reducción el tipo, ó posibilidad de aplazamiento, en el ITPAJD.
Ayudarían a que los vendedores pudieran ajustar un poco más los precios sin perder dinero, medidas como reducir el tipo impositivo en el IRPF por ganancia patrimonial ó subir los coeficientes de actualización de precios de compra también en el mismo caso.
Y si los vendedores pueden ajustar precios, es lógico que sea más fácil comprar.
También sería deseable, aunque sea barrer un poco para casa, que se clarificaran las "reglas del juego", y se consiguiera que los intervinientes en ese mercado tuvieran, no sólo unos requisitos de cualificación profesional, sino también un "modus operandi" reglado, que no pusiera en peligro los derechos ni de los vendedores ni de los compradores de inmuebles.
Y esto se consigue si el Gobierno tiene la voluntad de hacerlo.