Hay que actuar con firmeza

Estoy leyendo en toda la prensa que, tanto el Gobierno Central cómo los distintos Gobiernos Autonómicos, están exigiendo a la Banca que haga circular el dinero en forma de préstamos a familias y empresas.

No sólo deben quedarse las Administraciones en meras declaraciones de intenciones, hay que actuar.

Penalizar a las entidades financieras que sigan restringiendo sus préstamos.

Y si no tienen liquidez, si están desbordados por un posible repunte de la morosidad, que echen el cierre, que se fusionen, o que busquen una solución, pero no con nuestro dinero.

Ellos se lo han buscado; ellos son los culpables, en gran medida, del incremento excesivo de precios en el sector inmobiliario. Ellos, y sus sociedades de tasación, sus departamentos de análisis y sus ansias desmedidas de beneficios.

Es injusto que ahora quieran beneficiarse de ayudas públicas, y que estén chantajeando al resto de los ciudadanos, "metiéndoles el miedo en el cuerpo" con las posibles funestas consecuencias de su caída.

Si cualquiera de nosotros nos equivocamos a la hora de hacer un negocio, tenemos que cargar con las consecuencias de nuestros errores, y asumir nuestras pérdidas. ¿Por qué ellos no?

Y si hay que volver a una Banca Pública, ó si el Estado tiene que tomar el control de alguna entidad, que se haga.

Cualquier cosa, antes de que estos "señores" se sigan riendo de nosotros.

Entrevista SU VIVIENDA 14 noviembre 2008

- ¿Cómo calificaría la situación actual del mercado de segunda mano? ¿Cuáles considera que son los principales problemas en este momento?
El mercado de segunda mano está en estos momentos prácticamente parado, y es debido a dos factores : uno, la falta de financiación a los compradores, y el segundo, las expectativas de bajadas de precios que tiene ahora mismo el consumidor.
- ¿En qué ha cambiado el mercado de segunda mano en el último año?
Hace un año casi nadie creía que la vivienda podía bajar de precio, y ahora, todo el mundo lo da por hecho.
- ¿En qué porcentaje se han ajustado los precios en la segunda mano? ¿Queda margen para un mayor ajuste?
Parece que el consenso de todos los operadores está en un 30 % de bajada de precios real (es decir sobre precios efectivos de transacciones, no sobre precios de oferta, que es mayor). El margen para un mayor ajuste va a venir dado por la situación financiera particular de cada vendedor.
- Hay quien considera que la situación de quienes firmaron una hipoteca puente con el fin de financiar la compra la compra de otro inmueble durante el proceso de venta de casa es "dramática", al tener que hacer frente a dos hipotecas por no poder vender su antiguo hogar. ¿Cree que el problema es tan grave? Si es así, ¿qué solución podría ponerse en marcha en este momento?
Efectivamente, la situación de muchas de estas personas es dramática, y cómo única solución se me ocurre que consigan una moratoria en los pagos de, al menos, una de las dos hipotecas que pagan (que, lógicamente, seria la de la casa por vender).
- El elevado stock de viviendas nuevas sin vender, ¿cree que tendrá un efecto negativo en el mercado de segunda mano si los promotores bajan los precios de las casas a estrenar para venderlas?
Evidentemente, a igualdad de precio, el consumidor siempre prefiere un inmueble a estrenar, aunque esté mas alejado del centro.
- El parón en la segunda mano, ¿puede ser una de las causas que bloquean el mercado de las casas nuevas?
Por supuesto. La nueva vivienda se pagaba en gran parte con la venta de la vivienda anterior, al menos la parte que no cubría la hipoteca.
- ¿Qué actuaciones considera imprescindibles en este momento para dinamizar el mercado de segunda mano?
Vuelta a la financiación de los compradores (aunque, evidentemente, las exigencias serán mayores), y, en segundo plano, ayudas fiscales (bajadas de los tipos de ITP y un posible aumento de la desgravación en IRPF)
- ¿Ha cambiado la intermediación inmobiliaria en segunda mano en este periodo? ¿Es útil, más o menos útil que antes? ¿Es más conveniente ahora que la venta directa por parte del propietario?
Si la intermediación inmobiliaria se realiza de manera profesional, y con ello quiero decir con plena orientación a las necesidades de los clientes, es siempre útil y conveniente. El principal cambio que se ha producido ha sido la reducción drástica del número de intermediarios, y, cómo no podía ser de otra forma, están sobreviviendo los más cualificados .
- Por último, ¿qué consejos habría que dar a un propietario en este momento para mejorar las posibilidades de venta de su inmueble (reformas, precios, publicidad...)?
Ahora mismo, entiendo que el ajuste del precio es la mejor arma de la que dispone un propietario que quiera materializar la venta de su casa

¿Crisis? Si, pero se supera trabajando

Ayer fue día de poner al día la contabilidad.
Papeles y más papeles. Factura tras factura, IVA repercutido, IVA soportado, Base imponible, en fin, para que contar más...
Cuando termino de contabilizar octubre, me pica la curiosidad.
¿Cómo va la facturación con respecto al año pasado?
Pues resulta que, evidentemente, los ingresos por intermediación en ventas se han reducido de una forma muy notable, pero los ingresos por operaciones de alquiler ya superan en un 30 % (a dia 31 de octubre) a todo el año 2.007.
Si a esto se le añade el complemento como Agencia de Fomento de Alquiler, resulta que voy a terminar el año igual, o, espero, mejor que el pasado.
Vale, trabajar los alquileres es duro, hay que ser constante, no hay un segundo de tregua, son muchos pocos y no unos pocos muchos (como las ventas), pero también te obligan a tener una disciplina de trabajo, una continua atención por las necesidades de tus clientes, resolver cuestiones, que parecen nimias pero son básicas, en segundos y, muchísimos días, termino bastante satisfecho de haber conseguido que mis clientes, (jóvenes que se independizan, mayores que desean seguir con una existencia independiente en su vivienda, personas que tras un fracaso matrimonial desean rehacer su vida, etc..) consigan un hogar para vivir (y generalmente a muy buen precio).
Y, por supuesto, lo que más me gusta es ver la sonrisa con la que te dicen que ya están cobrando las ayudas que les tramité.
Pero, es que soy API, y no sólo estoy en este mundo para ganar dinero.
Por eso, durante esta terrible crisis que estamos sufriendo, mucho más profunda de lo que oficialmente nos cuentan, estoy sobreviviendo.

Lo que yo hubiera propuesto a la Comisión de Vivienda

Cuál es el origen del problema : El alto precio de las viviendas cómo consecuencia de los bajos tipos interés, el crack bursátil de las ".com" y el exceso de liquidez bancaria.

Agravamiento del problema : crisis financiera.

Cuales son las debilidades del sistema :
1. Alto apego españoles por la propiedad inmobiliaria.
2. Fracaso experiencias anteriores, en los que la propiedad inmobiliaria era indirecta y no tangible.

Soluciones :

A corto plazo :

1.1. Penalización a los Bancos que no usen su cupo para VPO.
1.2. Potenciación de los Fondos de Inversión Inmobiliaria (tratamiento fiscal favorable a las aportaciones y/o plusvalías).
1.3. Vuelta del Banco Hipotecario ó similar (Banca Pública con incidencia en sector inmobiliario).
1.4. Transmisiones de suelo con destino a VPO (precio módulo) exentas incremento patrimonio o Impuesto Sociedades, siempre que se le ofrezca a la Administración el tanteo y retracto.
1.5. Facilidades urbanísticas (aumento edificabilidad con precio suelo tasado ó limitar reclasificaciones a esta figura) para la construcción de VPO Régimen Especial, que podrían ser mayores en caso de alquiler. No obligación cesión porcentaje Aprovechamiento Medio del sector en caso de toda edificabilidad de dicho sector se dedique a VPO Régimen Especial.

A medio plazo :
2.1. Creación instrumentos financieros (con posible desgravación fiscal) para la construcción de VPO.
2.2. Creación Instituto Vivienda Joven, con el fin de conseguir fondos para la construcción VPO para jóvenes gracias a actividades dirigidas a ellos (ediciones y conciertos musicales, producciones teatrales y otras actividades culturales).
2.3. Plazo indefinido de vigencia de la protección oficial, sin posibilidad de descalificación.

A largo plazo :
3.1. Desligar la propiedad de los inmuebles de su uso.
3.2. Prohibición del alquiler de pisos en fincas en división horizontal, para que en un edificio no convivan propietarios e inquilinos.
3.3. Desaparición de la VPO en venta, sólo se haría VPO en alquiler.

Entrevista sacacasa.com 20 octubre 2008

¿Cuáles son las estrategias que se imponen para vender en tiempos de crisis? (me refiero a si han llevado a cabo alguna idea especial para hacer más atractivos los inmuebles que tienen en cartera: más publicidad, rebajas de precio, sistemas de financiación…).

Evidentemente, la estrategia principal consiste en rebajar el precio, tanto de salida del inmueble, cómo estar dispuesto a escuchar ofertas por el mismo. Ser flexible con la forma de pago, y poder esperar un tiempo para poder percibir el total importe de la venta, también ayuda. En cuanto a publicidad y demás ideas de marketing, si no van acompañadas de lo anterior, dudo que funcionen.

¿Cómo se comportan sus clientes cuando ven que sus viviendas tardan en venderse? (me refiero a si se muestran enfadados, deprimidos, angustiados con la hipoteca…).

La palabra principal es resignación. Tengamos en cuenta que estamos ante una situación de dificultad en todos los sectores de la economía, y esto creo que lo tenemos interiorizado todos los españoles.

¿Qué clientes son los que tienen más prisa por vender? (si pudiera contarme algún caso real o anécdota estaría bien. Por ejemplo, gente que se acaba de divorciar y quiere repartirse el dinero cuanto antes o alguna de las familias que compraron una vivienda nueva hace unos años confiando en vender pronto la antigua).

Cómo regla general, los que han comprado otra vivienda son los que más prisa tienen, ya que tienen pagos pendientes. Pero, y enlazando con lo anterior, algunos también han conseguido "trasladar su problema" a su vendedor, con lo cuál respiran algo más tranquilos. Claro que si este nuevo vendedor está en la misma situación (también vendió para comprar, ó es un promotor en problemas), la situación puede llegar a ser, cuando menos, caótica.

¿Cree que la demanda no compra por falta de financiación o porque el precio necesita más ajustes? (hay particulares que no bajan el precio porque dicen que si no se compra es porque no se conceden créditos. Me pregunto si aquellos que acuden a sus inmobiliarias a comprar les dicen que los precios siguen siendo caros).

Lo habitual es que los vendedores de inmuebles quieran seguir consiguiendo precios similares a los que se venían consiguiendo en los últimos tiempos. Bien es verdad que saben que, si quieren vender, tendrán que escuchar atentamente todas las ofertas. Pero es evidente que la demanda no compra por falta de financiación. Si el acceso al crédito volviera, aunque lógicamente tendrá que hacerlo en condiciones más restrictivas, se cruzarían operaciones, y a precios aceptables para los compradores. Hoy los demandantes saben que, en las circunstancias actuales, el dinero manda, y que los precios de oferta no son más que meras referencias. El que que crea que los precios siguen siendo caros, no tiene más que hacer una oferta por el inmueble que le gusta.

¿Son reticentes los particulares a la hora de bajar el precio de venta? ¿Es difícil convencerles de que sus pisos están sobrevalorados? (supongo que llegarán a un acuerdo mutuo para fijar el precio, pero me gustaría saber si les ponen muchas pegas y en qué porcentaje han tenido que rebajar los precios en lo que va de año)

Cada vez más los propietarios se dejan aconsejar a la hora de fijar el precio de los inmuebles. También es verdad que ahora mismo es muy difícil poder fijar un precio y asegurarte de que vas a vender por el mismo. Lo normal es fijar un precio de salida algo inferior al último precio efectivo de la zona, y aconsejar que se escuchen ofertas. Y al que no quiera comprender que ahora mismo la situación de mercado es ésta (y no tenga necesidad de vender), aconsejarle que no venda.

Además de ajustar el precio, ¿qué recomendaciones les dan a sus clientes para hacer su vivienda más atractiva al comprador? (pequeñas reformas, limpieza, mobiliario, iluminación…)

No es aconsejable el hacer reformas para vender (hay un refrán que dice, "para gustos hay colores"), aunque si es muy recomendable tener el inmueble limpio y sin que esté sobrecargado de muebles, porque esto hace que las estancias parezcan más pequeñas.

Si un inmueble pasa varios meses sin venderse y al propietario le urge, ¿se decanta por el alquiler también? (hay casos en los que ciertos inmuebles publicados lo están en venta y en alquiler, ya que los vendedores a los que les urge tener dinero, prefieren obtenerlo cuanto antes, aunque sea poco. ¿Les ha pasado algo así?)

Si el propietario es un inversor, sí se puede decantar por el alquiler, sobre todo si tiene una hipoteca por pagar, para aliviar la carga. Pero si el propietario ha comprado otra vivienda, el alquiler no suele ser la solución, salvo que lo único que le quede sea subrogarse en otra hipoteca y no necesite hacer pagos adicionales. Pero, y volviendo a los refranes, hay uno que dice que "jugar por necesidad es perder por obligación", y si tú alquilas para pagar otra carga, se suele cumplir.

Entrevista suvivienda.es 2 septiembre 2008

- ¿Cómo calificaría la actual situación que atraviesa el sector inmobiliario?

No pretendo ser catastrofista, pero la situación que atravesamos ahora mismo es bastante delicada, por decirlo suavemente, y, además, no se le vislumbra la salida, al menos de momento.

- ¿Cuáles cree que son los principales problemas que defienen el actual momento?

El principal problema es la falta de liquidez de las entidades bancarias, que son las que, al fin y al cabo, facilitan el dinero para que el mercado se mueva. Esto ha tenido como primera consecuencia el parón de la actividad inmobiliaria residencial y la pérdida de muchos puestos de trabajo, lo que se está traduciendo en un menor consumo por parte de empresas y familias, lo que ha llevado a que se produzca descenso también de la actividad inmobiliaria no residencial (terciaria, comercial, hotelera, etc...)

- ¿Cree que la situación es peor de lo que se preveía en un principio?

Bastante peor, todos esperábamos una corrección más ó menos severa de un mercado excesivamente vivo, pero nadie esperaba la repercusión sobre el resto de los sectores que está teniendo la casi nula actividad inmobiliaria.

- ¿Considera que la situación actual es el resultado de haber ignorado algunos síntomas que hace ya años apuntaban a que había un problema?

Por supuesto.

Por decirlo en términos coloquiales, "cuanto más alto subes, desde más alto te caes". Los precios de las viviendas habían llegado a límites imposibles gracias al aumento del plazo de las hipotecas, básicamente, y el precio del suelo había aumentado de manera exponencial, de nuevo gracias a la banca que financiaba cualquier trozo de tierra que le presentaban. Por lo visto, a nadie se le ocurrió que los tipos de interés podían subir (ahogando a las familias), que no todas las eras de tierra se iban a convertir en urbanizables y que un país no puede vender más de 700.000 viviendas todos los años indefinidamente.

- Además de la incidencia de la crisis de las subprime estadounidenses, ¿cuáles cree que son las circunstancias nacionales que nos han conducido hasta aquí?

La excesiva dependencia de la economía de un país de un sólo sector : el de la construcción. La escasa cultura de alquiler existente, ó por decirlo de otra manera, el excesivo apego a la propiedad de los españoles. La falta de solidaridad (puedes sustituir esta palabra por escrúpulos ó vergüenza) de las entidades bancarias, que, como dicen los ingleses "te dan un paraguas cuando hace sol, y te lo quitan en cuanto empieza a llover" (el colmo ya es negarse a financiar VPO, aplicando los mismos criterios que a cualquier otro producto).

- ¿Cuál considera que ha de ser la estrategia de las comercializadoras de viviendas en este momento?

Aconsejar a los clientes dos cosas :

una, que si no les hace falta vender que no vendan ahora, y la otra, que si necesitan vender, que estén dispuestos a escuchar todas las ofertas.

- ¿Y de la banca?

Un imposible, que dejen de pensar únicamente en su propio beneficio.

- ¿Cuál cree que debe ser la actitud del comprador potencial en este momento, qué mensaje habría que transmitirle ahora?

El mensaje que hay que transmitir es que calibre con exactitud su capacidad adquisitiva (propia y financiada, si puede), que sondee detenidamente el mercado, y que si encuentra el producto que le acomode, que haga una oferta sobre el mismo.

- ¿Qué habría que hacer ahora para ir reconduciendo la situación?

Una posible salida seria el potenciar los fondos inmobiliarios.

Crear patrimonios que inviertan en el sector y que, por ejemplo, se dediquen a la construcción de vivienda en alquiler tanto libre como protegida.

Se dinamizaría el mercado de alquiler, y se evitaría la destrucción de más empleo en el sector. Otra solución sería penalizar a las entidades financieras que no agotaran el cupo de préstamos que tienen reservado para VPO.

- ¿Cuándo cree que se producirá la revitalización del sector? El panorama inmobiliario, ¿será distinto en algún sentido?

Ahora mismo no hay ninguna señal que nos permita predecir cuando volverá el sector a tener una actividad normal (tampoco hace falta que vuelva a haber este crecimiento tan desmesurado).

Sería deseable que el panorama inmobiliario fuera distinto a lo que acabamos de vivir, pero la experiencia nos dice que, muy posiblemente, todos volveremos a caer en los mismos errores (no hay más que recordar el periodo 85-89, similar a lo vivido hasta el año pasado, aunque más corto en el tiempo).